Con ocasión del RD de declaración del estado de alarma se nos plantearon una serie de medidas enfocadas a paliar las muy probables consecuencias económicas que se derivarán de la paralización cuasi completa del sector empresarial y laboral.
Sin embargo, son muchas las consultas que hemos recibido de nuestros clientes en cuanto a si, a consecuencia de dicho estado, podría igualmente entenderse que queda suspendida la obligación de pago de la renta arrendaticia por el arrendatario.
En ese sentido, el RD no ha contemplado ninguna medida expresa; y en el caso de tratarse del arrendamiento urbano destinado a vivienda, nuestra legislación no permite la suspensión del pago de la renta al arrendatario, fuera del supuesto de que la vivienda en sí fuera inhabitable o se hubiera ordenado por la autoridad competente una obra de mejoramiento o conservación de la misma.
En el caso de arrendamiento urbano no destinado a vivienda -celebrado por temporada o para desarrollar una actividad profesional, asistencial, etc…- nuestra legislación tampoco permite causa alguna de suspensión del contrato, fuera del posible pacto inter partes o de la ya citada suspensión por rehabilitación del inmueble.
Sin embargo, al llegar a los arrendamientos rústicos, nuestro código civil sí contempla de forma expresa la posibilidad de rebaja del precio de la renta en caso de que concurriera alguno de los denominados casos fortuitos extraordinarios, entendiendo el código por tales: la inundación insólita, la peste, langosta, el incendio, una guerra, terremoto o cualquier otro incidente igualmente desacostumbrado. Añadiendo a continuación, uno de los requisitos esenciales de tales incidentes: que además de ser extraordinario y desacostumbrado, los contratantes no lo hayan podido racionalmente preveer.
Si bien la legislación especial relativa al arrendamiento rústico no regula expresamente esa posibilidad, ya que presenta una estructura y contenido más o menos armonizado con la regulación del arrendamiento urbano, ello no quiere decir que los preceptos aún vigentes del código civil se entiendan derogados, ya que presentan carácter supletorio. Sus preceptos son supletorios respecto a lo no dispuesto por la legislación específica.
Fuera de éste concreto supuesto, nos quedaría en todo caso la posibilidad de negociar con la parte arrendadora la rebaja o suspensión de la cuota arrendaticia de forma temporal y eventual -si bien deberemos tener presente siempre que, el arrendador tiene derecho a seguir percibiendo la cuota arrendaticia y en caso de incumplimiento, a exigirla por vía judicial-.
Y es en este punto en el que podemos traer a colación lo analizado en una entrada anterior dedicada al estudio de la concurrencia de causas que impiden el cumplimiento voluntario del deudor -por concurrir fuerza mayor-, así como la jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal en relación a la posible revisión de los contratos bajo las cláusulas “rebus sic stantibus” y de la “base negocial”.
Dichas alternativas es posible hacerlas valer en vía de excepción ante una futura demanda de incumplimiento contractual o demanda resolutoria, si bien, para poder acogerse a dichas circunstancias excepcionales, se deberá acreditar por parte del deudor la existencia de esa fuerza mayor extraña a su voluntad que le ha impedido el cumplimiento de la obligación, así como el aumento de la onerosidad de la prestación a cargo del deudor.
No son alternativas de aplicación automática, sino que una vez nos encontremos en vía judicial, habrá que proceder al estudio detallado y pormenorizado del tipo de arrendamiento concertado entre las partes, así como a la duración pactada entre éstas y las formas de remuneración establecidas.
En todo caso, la alternativa que nos parece de mayor viabilidad y sensatez dados los momentos en los que estamos, es intentar concluir acuerdos temporales con el arrendador que nos permitan continuar con el cumplimiento del contrato mientras dure la actual situación de epidemia, evidenciándole nuestra voluntad favorable de cumplimiento.
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